COSA SUCCEDE CON GLI AFFITTI?

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Fermo restando che è un argomento molto spinoso e sarebbe molto opportuno parlarne con un esperto, diamo qui alcuni spunti per valutare da un punto di vista legale la situazione affitti. Il presupposto è che sarebbe opportuno e anche eticamente corretto trovare un accordo con la proprietà delle mura, in modo che i danni derivanti dall’emergenza Covid 19 vengano ripartiti in maniera equa.

E’ ovvio che la mancanza di liquidità di molte aziende ha portato forzatamente alla decisione di sospendere i canoni di locazione/affitto di azienda. Ed è altrettanto ovvio che difficilmente i fondi che arriveranno a seguito del decreto dell’8 aprile saranno utilizzati per recuperare le morosità arretrate – si finirebbe per caricare di debiti un’attività che è al momento ferma.

Molti affittuari hanno trovato un accordo con i relativi proprietari per dimezzare i canoni per un periodo concordato, ad esempio 6 mesi, con anche posticipazione del pagamento. E con la previsione di ulteriori modifiche nel momento in cui l’uscita dalla crisi si rivelasse più dura del previsto. Tuttavia in caso fosse impossibile trovare un accordo con la proprietà, vi diamo alcuni spunti da condividere con un legale.

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Ci sono infatti due istituti generali, generalmente molto poco usati (più casi di scuola), che in questa situazione sono perfetti. Il primo è l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, valido per tutte le tipologie contrattuali. Non potendo utilizzare il bene, de iure nel caso di attività extralberghiere o nelle zone rosse, de facto in tutti gli altri casi, non sono tenuto al pagamento del canone. Questo vuol dire che sino al perdurare della chiusura, ho diritto di richiedere la cancellazione delle rate.

Il secondo, una volta entrati in fase due, è quello dell’eccessiva onerosità della prestazione (esempio da manuale, il ristorante che con le nuove norme avrà meno tavoli). Questo potrebbe portare il locatore/affittuario a poter esercitare il diritto di recesso, quindi con la spada di Damocle sulla proprietà della restituzione della caparra, oltre a ritrovarsi un’attività con valore molto basso e per la quale ci sarà pochissima richiesta.

Il diritto e la situazione economica dunque sembrano spingere in favore dell’accordo tra le parti. Ma in caso di mancato accordo si finirebbe con un procedimento per via ordinaria, quindi un primo grado di 3 anni, senza contare le ulteriori lentezze a seguito delle varie chiusure dei tribunali. Senza contare, infine, che la cancellazione dei canoni o la loro riduzione andrà registrata senza spese in Agenzia delle Entrate, consentendo così al proprietario di ridurre almeno la propria base imponibile.

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